|
При оценке стоимости гостиниц выбор методики оценки зависит от того, что оценивается (объект оценки), для чего оценивается (задачи оценки) и какой вид стоимости необходимо получить. На соответствующих страницах этого сайта есть более подробное изложение этих понятий. В формате статьи невозможно описание всех вариантов оценки. Здесь затронуты наиболее распространённые объекты оценки, задачи оценки и виды стоимости.
В качестве объектов оценки в данной статье будут рассмотрены бизнес гостиниц и имущество гостиниц. В качестве вида стоимости - рыночная стоимость. Описанная ниже методика может быть использована как основа для решения практически любых задач оценки.
Подходы к оценке гостиниц
Не существует одинаковой оценки рыночной стоимости гостиниц, как и не существует одинаковых гостиниц. Несмотря на использование общепринятых моделей оценки, каждая оценка гостиницы содержит уникальные аспекты. В связи с этим, качество оценки гостиниц зависит от фундаментального понимания особенностей гостиничной отрасли.
Критерии оценки гостиниц
Формальными критериями оценки гостиниц (критериями, которые не включают в себя логических противоречий) являются:
- месторасположение;
- бренд;
- историческая ценность;
- архитектура;
- качество номерного фонда;
- наличие ресторана;
- наличие охраняемой стоянки;
- наличие конференц-залов;
- наличие разнообразных сервисов.
Для определения стоимости гостиниц необходимо формальные критерии измерить со стоимостной точки зрения. Эту функцию выполняют количественные критерии оценки гостиниц, к которым относятся:
- размер выручки;
- уровень затрат;
- уровень заёмных средств;
- необходимые капитальные вложения;
- риски вложения в гостиницы;
- уровень собственных оборотных средств;
- стоимость земельного участка;
- стоимость улучшений (зданий и сооружений);
- стоимость прав на бренд;
- наличие спроса и предложения на гостиничные активы.
Все эти критерии используются при оценке гостиниц в трёх классических подходах оценки:
Каждый подход использует свои критерии оценки и имеет свои преимущества и недостатки, но в целом все три подхода взаимосвязаны. Каждый из них предполагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Теоретически в условиях развитого рынка, при наличии исчерпывающей информации и при качественно проведенных работах по оценке, полученные при помощи различных подходов, рыночные стоимости, должны быть близки по значениям. Однако на практике это не всегда получается. Это происходит и от особых обстоятельств часто присутствующих при конкретных оценках.
 В процессе оценки стоимости гостиниц анализируется возможность применения каждого из трех подходов, однако, выбор подходов и методов в каждом конкретном случае определяется спецификой оцениваемых гостиничных активов, наличием необходимой информации, а так же целями и задачами проводимой оценки.
Итоговая стоимость гостиниц определяется путем обоснованного взвешивания стоимостей, полученных при помощи используемых подходов к оценке.
Доходный подход в оценке гостиниц
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
При оценке рыночной стоимости гостиниц с позиции доходного подхода во главу угла ставится доход, получаемый гостиницей, как основной фактор, определяющий величину ее рыночной стоимости. Чем больше доход, приносимый гостиницей, тем больше величина ее рыночной стоимости при прочих равных условиях.
Пересчет ожидаемых доходов в стоимость гостиницы осуществляется с помощью процедур, которые позволяют учесть ожидаемые темпы роста, время и периодичность получения доходов, степень риска потока доходов, а также стоимость денег во времени. При пересчете ожидаемых доходов в стоимость, как правило, требуется определить величину коэффициента капитализации или ставки дисконтирования. При определении соответствующей ставки необходимо учитывать все риски в оцениваемый объект, которые измеряются доходностью рыночных инструментов - безрисковых, отраслевых, а так же рисков, присущих конкретному объекту оценки.
В рамках доходного подхода к оценке гостиниц традиционно выделяют два основных метода (или две группы методов, в зависимости от степени детализации):
- методы, основанные на пересчете будущих ежегодных доходов гостиницы в текущую стоимость (методы дисконтирования доходов);
- методы, базирующиеся на накоплении средней величины дохода (методы капитализации доходов).
Методы дисконтирования доходов предполагают составление четкого прогноза динамики развития гостиницы до момента, когда колебаниями в темпах роста можно пренебречь.
В отличие от метода дисконтирования, капитализация предполагает, что в будущем все доходы компании будут либо одного размера, либо будут иметь постоянную величину среднегодовых темпов роста. Подобный подход, в определенной степени, более прост по сравнению с методом дисконтирования доходов, поскольку не требуется составления средне- и долгосрочных прогнозов доходов.
Существуют множество способов оценки дисконтированных денежных потоков, генерируемых бизнесом гостиницы, рассмотрим три основных. Первый способ позволяет оценить собственный капитал бизнеса гостиницы. Второй состоит в оценке бизнеса в целом, что включает, помимо учета собственного капитала, необходимость учета прочих держателей претензий к фирме (кредиторы, владельцы облигаций, привилегированных акций и т.д.). С помощью третьего способа стоимость бизнеса гостиницы определяется по частям — оценка начинается с основных операций, а затем добавляется воздействие на стоимость долгов и других претензий, не относящихся к акциям (долям в уставном капитале). Хотя во всех трех способах дисконтируются ожидаемые денежные потоки, соответствующие величины денежных потоков и применяемые ставки дисконтирования различаются в зависимости от выбранного способа.
Ставку дисконтирования необходимо определять исходя из рыночных индикаторов, именно для того вида денежного потока, который используется. Стоимость при различных видах денежных потоков и соответствующих им ставках дисконтирования не должна быть различна. Выбор вида денежного потока производится оценщиком в зависимости от объекта оценки и наличия требований кроме требований акционеров или дольщиков бизнеса.
Имущество гостиниц доходным подходом обычно оценивается на основании его возможной прибыли до вычета процентов, налогов и амортизации материальных и нематериальных активов [EBITDA], скорректированной таким образом, чтобы отразить характер работы достаточно эффективного управляющего, с использованием метода ДДП или путем применения ставки капитализации к такому значению EBITDA. Так же имущество гостиниц возможно оценить на основе денежного потока, получаемого от арендной платы от оборота (арендная плата с участием), применив при этом соответствующую ставку капитализации или дисконтирования.
Такие элементы, как оборотный капитал и долг, должны учитываться при оценке собственного капитала бизнеса гостиницы, однако в оценках имущества гостиниц собственный капитал не оценивается, хотя объекты имущества и могут являться составной частью бизнеса.
Для прогнозирования денежных потоков необходимо учитывать как внутренние экономические факторы гостиницы, так и рыночные местные, отраслевые и макроэкономические условия в которых работает гостиница. Отраслевые условия гостиничной отрасли могут меняться быстрее, чем в какой либо другой отрасли. Операционная деятельность гостиниц чувствительна к экономической активности на национальном, региональном и местном уровне. Например, изменение цен на билеты на транспорт может повлиять на количество деловых поездок на отдых. В связи с этим маркетинговые исследования, при оценке гостиниц представляются очень важными.
Одним из ключевых параметров гостиницы является ее способность привлечь и удерживать выгодных клиентов. Привлекательность гостиницы во многом определяется местоположением, а так же другими факторами которые могут повлиять на заполняемость и соответственно на прибыльность оцениваемой гостиницы. Все эти факторы и их влияние на стоимость должны быть проанализированы оценщиком.
Оценка объема доходов гостиниц от сдачи номеров предполагает анализ рынка в месторасположении оцениваемой гостиницы и получение количественной оценки спроса и предложения. Исследование начинается с определения объема рынка в месте расположения гостиницы, который напрямую зависит от конкурентной среды.
Очевидно, что вновь построенные гостиницы или гостиницы, в которых бизнес находится в упадке, потребуют более тщательного анализа, чем гостиницы, нормально ведущие бизнес.
Показатели анализа рынка, в котором работает оцениваемая гостиница:
- потенциальная доля рынка;
- фактическая доля рынка;
- охват рынка;
- определение прямых конкурентов.
Как только данные получены и идентифицированы, они должны быть использованы наряду с ретроспективной информацией оцениваемой гостиницы для позиционирования последней внутри конкурентной среды для оценки и прогнозирования среднесуточного тарифа.
Прогноз показателя заполняемости и среднесуточного тарифа должен проводиться с учётом возможных изменений на рынке функционирования гостиницы, быть достоверным и отражать тренды. Оценщик должен обратить на насыщение рынка и наличие свободных земельных участков под строительство гостиниц-конкурентов.
Если в гостинице имеются офисные и торговые помещения, то доходы от сдачи в аренду должны рассчитываться в соответствии с назначением помещений, учитывая соответствующий рынок в местоположении гостиницы.
К другим доходам гостиниц следует отнести еду и напитки, услуги телекоммуникаций, паркингов и других видов услуг. Если не ожидается кардинальных изменений в сфере доходов и расходов, и ретроспективные данные носят стабильный характер, то в этом случае данные оцениваемого объекта выступают в качестве наиболее надежных данных для прогноза. Несмотря на это остаётся необходимым и анализ конкурентной среды.
Лучшая классификация расходов гостиницы для цепей анализа и прогноза предполагает выделение следующих категорий:
- расходы по отделам (департаментам);
- расходы, которые нельзя отнести к конкретному отделу;
- фиксированные расходы.
Расходы гостиницы необходимо анализировать, используя все или некоторые показатели для сравнения:
- процент от валового дохода,
- процент от доходов, поступающих от продажи еды и напитков,
- рублей на один номер,
- рублей на один оплаченный номер.
Выделяются три основных типа расходов:
- постоянные,
- переменные,
- смешанные.
Необходимо построчно проанализировать все расходы и выявить не типичные.
Отправным пунктом анализа расходов, также как и для традиционных объектов недвижимости являются операционные расходы. Необходим всесторонний анализ документов о текущих операционных расходах - по крайней мере, за предшествующие три года, с учетом интервью с топ-менеджером или собственником.
Управление таким видом собственности как гостиницы представляет собой достаточно сложный процесс, а стиль менеджмента и строительные характеристики не всегда бывают типичными для отрасли, чтобы полагать, что достоверные прогнозы могут быть составлены только на основании динамики отраслевых показателей в целом.
Доходный подход при оценке стоимости гостиниц, как правило, используется всегда, даже тогда, когда его применение затруднительно. Затруднения могут возникнуть при отсутствии ретроспективной деятельности оцениваемой гостиницы, в том числе при оценке незавершенных строительством объектов. В этом случае денежный поток прогнозируется на базе предполагаемых экономических показателей гостиницы, основанных на рыночных показателях, действующих в аналогичных гостиницах с учетом внешней рыночной среды.
|
 Следует отметить, что при оценке недвижимости гостиниц доходным подходом необходимо учесть, что помимо недвижимости имущественный комплекс включает в себя не только землю и строения, но также принадлежности и оборудование (мебель, элементы интерьера, оборудование) и некоторые компоненты бизнеса, состоящие из оборотных активов, нематериальных активов том числе передаваемого гудвилла и персонального гудвилла.
Доходный подход учитывает инвестиционную привлекательность гостиницы - наиболее важный параметр для инвестора. Достоинством доходного подхода является и то, что он показывает так называемую внутреннюю стоимость гостиницы. Недостаток доходного подхода заключается в том, что он оперирует прогнозными значениями экономических показателей, а прогноз это всегда некоторая неопределенность, которую можно снизить только при помощи всестороннего изучения специфики работы гостиниц и гостиничного рынка.
Это требует тщательного анализа ретроспективных экономических показателей гостиницы, изучение определяющих факторов получения прибыли гостиницы, для последующего прогнозирования этих показателей. Прогнозированию так же подлежат отраслевые и макроэкономические показатели. Не менее важными является анализ и прогноз местных экономических условий, включающих в себя конкурентную среду, в которой работает гостиница.
Сравнительный подход в оценке гостиниц
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Сравнительный подход для оценки стоимости гостиниц включает следующие методы:
- метод рынка капитала,
- метод сделок.
Метод рынка капитала (отраслевых коэффициентов) основан на использовании рыночных мультипликаторов аналогичных компаний. В этом методе используются рыночные стоимости похожих на оцениваемую компанию, чьи акции имеют свободное хождение на рынке.
Метод сделок основан на анализе цен приобретения сходных гостиниц.
Несмотря на большое количество продаваемых гостиниц, необходимо с осторожностью подбирать аналоги для сравнения. Большое значение имеет идентификация продаваемых гостиниц, используемых для сравнения. Только сопоставимые объекты подлежат рассмотрению. Необходимым является так же и определение всех рыночные факторов, отражающих различия в сравниваемых объектах, которые бы включали физическое состояние, местоположение, нематериальные активы.
Рынок продаж гостиниц в географическом смысле достаточно широк. Необходимо получить объективные данные о продажах в различных районах.
Для различных типов гостиниц применяются различные мультипликаторы. Необходимым является и внесение поправок на существующие различия. У различных типов гостиниц поправки, так же как и мультипликаторы, различны. Неправильным является использование гостиниц с полным комплексом услуг в качестве аналогов для небольших гостиниц.
На практике для сравнения возможно применение различных показателей, однако остановимся на двух из них. Цена в расчете на один номер, и мультипликатор, основанный на величине валового дохода. Последний применяется наиболее часто для небольших гостиниц.
Цена в расчете на один номер определяется делением сравнимой цены продажи на количество номеров. Далее, осуществляются поправки на имеющиеся различия, используя 10 стандартных элементов для сравнения.
1. Объем передаваемых прав. Часто передаваемые права на земельный участок бывают различными. Это относится как к участкам, находящимся в собственности, так и к участкам, находящимся в аренде. Право на брэнд играет существенную роль в продаваемой собственности. Большое значение имеет точная идентификация передаваемых прав на недвижимость гостиницы в каждой сопоставимой сделке, выбранной для анализа, поскольку цена сделки всегда основывается на передаваемом праве на имущество.
2. Финансовые условия. Внимательно должны быть изучены количественные параметры влияния условий финансирования на цену продажи гостиницы. Иногда продажи производятся с рассрочкой уплачиваемой суммы. Оценщику необходимо полностью понять, проанализировать и учесть типы и условия финансирования сделки.
3. Условия продажи. Этот элемент относится к мотивации покупателя и продавца. Особые мотивации сторон в сделке во многих ситуациях могут повлиять на уплачиваемые цены и даже сделать некоторые сделки нерыночными. Гостиницы часто продаются в пакете с другими многочисленными видами собственности, которые в свою очередь требуют поправок на устранение влияния этого фактора.
4. Расходы, которые должны быть произведены сразу после покупки гостиницы. К таким расходам можно отнести затраты на ремонт или замену сооружений или их частей, затраты на ликвидацию загрязнения окружающей среды или затраты, связанные с изменением статуса землепользования.
5. Рыночные условия. Условия рынка во время сделки по продаже сопоставимого имущества могут отличаться от условий на дату оценки оцениваемого имущества гостиницы. Факторы, влияющие на условия рынка, включают быстрое повышение или понижение стоимости имущества, изменения в налогообложении, колебания спроса и предложения. Несмотря на то, что эти поправки, как правило, определяются по данным региональных рынков, могут быть так же полезна информация и национального рынка.
6. Местоположение. Значение в этой категории имеет престижность района местоположения, близость к источникам энергоснабжения, близлежащие компании по доставки еды и напитков (важно при анализе небольших гостиниц) и наличие конкурентов. При значительных различиях, связанных с местоположением, необходимо сделку исключить из сравнения.
7. Физические характеристики. К ним относятся возраст и наличие, например, бассейнов, конференц-залов, парковок, фитнес-залов и т.д., а так же их размеры. В каждом классе недвижимости, гостиницы с большим количеством номеров продаются, но уже за номер дешевле, чем с меньшим количеством при прочих равных обстоятельствах. Избыточная площадь участка земли так же требует поправки.
8. Экономические характеристики. Различие в качестве управления и величине операционных расходов могут быть учтены в данной категории. Следует обратить внимание, чтобы поправки не дублировались.
9. Назначение/позиционирование.
10. Компоненты стоимости не связанные с недвижимостью. Здесь должны быть учтены дополнительные различия в движимых активах. Движимое имущество, интересы в бизнесе или другие особенности, которые не составляют недвижимого имущества, могут включаться либо в цену сделки, либо в интерес собственности на оцениваемое имущество. Типичными примерами движимого имущества являются мебель, отделка и оборудование в гостинице или ресторане.
Мультипликатор валового дохода
В то время, как определение данного мультипликатора целесообразно в рамках сравнительного подхода, его применение технически это часть прямой капитализации и возможно рассматриваться в качестве элемента доходного подхода. Модель достаточно проста. Стоимость эквивалентна величине валового дохода оцениваемого объекта умноженного на мультипликатор. Последовательность и тщательность - основные правила использования этого мультипликатора.
К достоинствам сравнительного подхода при оценке стоимости гостиниц следует отнести его рыночную направленность. Ведь рассматриваются конкретные сделки купли-продажи близкие к дате оценки.
К недостаткам сравнительного подхода при оценке гостиниц следует отнести, прежде всего, закрытость информации о состоявшихся сделках купли-продажи гостиниц. В этих условиях оценщики часто пользуются предложениями о продаже гостиниц, а это как говориться - две большие разницы. Каждый продавец гостиницы вправе назначать любую цену, однако оценщику следует быть достаточно осторожным при выборе объектов-аналогов пригодных для сравнения. Предпочтительно в этих условиях пользоваться данными по уже совершившимся сделкам.
В существующих условиях неразвитости и закрытости рынка продаж гостиниц, оценщику остается принять все необходимые усилия для добывания информации о свершившихся сделках купли-продажи гостиниц и ее разумной обработки.
Затратный подход в оценке гостиниц
В оценке гостиничного бизнеса затратный подход - это средство расчета стоимости бизнеса с использованием методов, основанных на рыночной стоимости активов бизнеса. При реализации подхода на основе активов баланс гостиницы, составленный на основе затрат, заменяется балансом, в котором все активы гостиницы – материальные и нематериальные – и все обязательства показаны по рыночной стоимости.
Для оценки имущества гостиниц затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Обычно, стоимость строительства улучшений определяется на основе данных справочников, например, КО-ИНВЕСТ. Достоверные данные можно получить от компаний, владеющих гостиницами. Стоимость объектов сравнения может быть очень полезна, особенно если оценка производилась самим оценщиком. Следует учесть все компоненты. Прибыль предпринимателя, например, не включается в справочные данные компании КО-ИНВЕСТ и должна быть добавлена.
Очень важным в процессе оценки недвижимости гостиницы затратным подходом является оценка прав на земельный участок. Используется стандартная методология, которая является предметом отдельного разговора. Поскольку цена продажи обычно сопоставляется с использованием показателя руб./номер, участок должен сравниваться по показателю стоимости руб./кв.м, иногда руб./га. Наиболее эффективное использование сравниваемых участков должно быть одинаково с оцениваемым. Следует проанализировать местоположение гостиницы и окружающую среду. Размер (площадь) является очень важным фактором.
Затратному подходу, как правило, большинством оценщиков в развитых рынках придается небольшое значение, но в России он тоже может сыграть определенную роль в процессе оценки. Этот подход может оказаться достаточно выразительным при оценке элементов гостиницы, относящихся к недвижимости и к основным средствам. Зачастую он неприменим, если оценивается действующее предприятие с большим влиянием на стоимость нематериальных активов. Если стоимость нематериальных активов гостиницы стремится к нулю, и это будет достаточно очевидным, то затратный подход вполне может быть применим в оценке действующего предприятия.
При правильном использовании затратного подхода, он играет важную роль при оценке стоимости гостиниц. Этот подход является достаточно точным при оценке как движимого, так и недвижимого имущества гостиниц при определенных целях оценки.
Использование подходов к оценке стоимости гостиниц
Все три подхода потенциально применимы в случае оценки рыночной стоимости любых гостиниц, но все три имеют особенности в применении.
Необходимо и обязательно рассматривать применимость результатов каждого подхода с учетом объектов оценки, видов стоимости, целей и задач оценки, а так же наличия необходимой и достаточной информации, применяемой при оценке гостиницы.
Общий вывод о рыночной стоимости может потребовать учета некоторых корректировок с целью учета ценовых индикаторов полученных с использованием других подходов. Например, если сравнительный и доходный подходы являются результатом оценки действующего предприятия, то тогда стоимость иных материальных и нематериальных активов гостиницы, которые являются одними из элементов общей стоимости, должна быть дополнительно учтена при оценке с использованием затратного подхода.
Возможно, использование сравнительного и доходного подходов для выработки точки зрения на стоимость действующего бизнеса гостиницы, затем применяется затратный подход для учета вклада движимого и недвижимого имущества. Стоимость всех элементов, которые должны быть добавлены к результату, полученному в рамках затратного подхода, применяемого к оценке действующего бизнеса гостиницы, должны быть взяты из доходного и сравнительного подходов.
Затратный подход является наиболее правильным при оценке стоимости объекта недвижимости гостиницы. Оценку других элементов легко осуществить, используя стоимость, которая уже известна из доходного и сравнительного подходов.
Проблемы в применении затратного подхода возникают при наличии значительного устаревания основных средств гостиницы, в частности функционального и внешнего. Количественная оценка этих факторов может быть проблематичной, зачастую настолько, что этот подход становится неприменим. Появление внешнего устаревания может быть проиллюстрировано изменением международной ситуации, которая может вызвать спад в международных перевозках и туризме, или причиной такого спада может стать увеличение цены на топливо. Функциональный и внешний виды устаревания могут проявиться еще до завершения строительства. В силу этих обстоятельств затратный подход имеет ограниченную полезность при оценке объектов гостиничного бизнеса.
Использование только одного подхода при оценке рыночной стоимости гостиницы тоже может не дать достоверного результата. Таким образом, необходимо анализировать результаты всех подходов, и в случае если подход по каким либо причинам не может, принят к взвешиванию, то необходимо серьёзно обосновать причины такого отказа.
Заказать оценку гостиничных активов
|
