Во всем мире существуют буквально тысячи моделей дисконтированных денежных потоков, множество моделей применимы и для оценки гостиниц. Все зависит от того, что оценивается, для каких целей производится оценка и какой информацией обладает оценщик. Инвестиционные банки или консультационные фирмы часто заявляют, что их модели лучше или точнее, чем используемые другими фирмами. Однако в конечном итоге модели дисконтированных денежных потоков могут отличаться лишь несколькими деталями.

Денежные потоки различаются в зависимости  от вида оцениваемого актива – это могут быть дивиденды, купоны и номинальная стоимость (в случае облигаций), а так же денежные поступления после уплаты налогов (в случае реальных гостиничных активов).

Стоимость собственного капитала компании.

Стоимость собственного капитала бизнеса гостиницы определяется путем дисконтирования денежного потока, который приходится на собственный капитал компании. Данный поток вычисляется путем вычитания всех расходов, реинвестирования, выплат по налоговым обязательствам, а также процентов и основной суммы долга. Дисконтируется денежный поток на собственный капитал ставкой дисконтирования на собственный капитал:

где:

п - срок жизни актива;

CF на собств. капитал - ожидаемые денежные потоки, приходящиеся на собственный капитал за период t;

к, - стоимость привлечения собственного капитала.

Стоимость компании

Стоимость всей фирмы выясняется через дисконтирование ожидаемых денежных потоков фирмы (т. е. это сальдо денежных потоков после всех операционных расходов, реинвестирования и выплаты налогов, но до любых выплат владельцам обязательств и акций) по средневзвешенной стоимости привлечения капитала (т. е. стоимости привлечения используемых фирмой компонентов финансирования, взвешенных пропорционально их рыночной стоимости):

где

п - срок жизни актива;

CF фирмы - ожидаемые денежные потоки, создаваемые фирмой в период t;

WACC - средневзвешенная стоимость привлечения капитала.

Модели совокупных денежных потоков и модели избыточных денежных потоков.

Стандартная модель дисконтированных денежных потоков оценивает актив посредством оценки приведенной стоимости всех денежных потоков, создаваемых данным активом, по соответствующей дисконтной ставке. В моделях избыточных доходов (и избыточных денежных потоков) только денежные поступления, заработанные сверх необходимых доходов, рассматриваются как создающие стоимость, и текущую стоимость этих избыточных денежных потоков можно прибавлять к сумме, инвестируемой в актив, для оценки его стоимости. Для иллюстрации сказанного предположим: имеется актив, в который инвестировали 100 млн. руб., ожидается в бесконечной перспективе получить 12 млн. руб. после уплаты налогов. Далее предполагается, что стоимость привлечения капитала на эту инвестицию составляет 10%. Согласно модели совокупных денежных потоков, стоимость данного актива может быть оценена следующим образом:

Стоимость актива = 12 млн. руб./0,1= 120 млн. руб.

Согласно модели избыточных доходов, мы сначала вычислим избыточный доход, полученный на данный актив:

Избыточный доход = добавочные денежные потоки -- стоимость привлечения капитала X инвестированный в актив капитал =  12 млн. руб. - 0,10 X 100 млн. руб. = 2 млн. руб.

Затем  добавляется приведенная стоимость этих избыточных доходов к инвестициям в актив:

Стоимость актива = приведенная стоимость избыточных доходов + инвестиции в актив = 2 млн. руб. /0,1 + 100 млн. руб. =  120 млн. руб.

Заметим, что ответы в двух подходах тождественны. Модель избыточных доходов подчеркивает, что стоимость создают не сами по себе доходы, а лишь те, которые превышают требуемую доходность. Как показано в простом примере, при согласующихся допущениях модели общих денежных потоков и модели избыточных доходов тождественны.