|
На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимости позволяют учесть наиболее значимые из них, отражая тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений.
В оценке недвижимости различают четыре группы принципов:
Принципы, связанные с рыночной средой:
- спроса и предложения;
- конкуренции;
- изменения;
- соответствия.
Принципы, основанные на представлениях пользователя:
- полезности;
- замещения;
- ожидания.
Принципы, связанные с землей и ее улучшениями:
- остаточная продуктивность;
- вклад;
- экономическое равновесие;
- возрастающая и уменьшающаяся отдача;
- экономический размер;
- экономическое разделение имущества.
Принцип наиболее эффективного использования.
Принцип наиболее эффективного использования занимает особое место в ряду всех принципов оценки недвижимости.
Наиболее эффективное использование (НЭИ) представляет собой наиболее вероятное использование объекта недвижимости, которое не противоречит действующему законодательству, физически и финансово осуществимо и при котором объект недвижимости имеет наибольшую стоимость.
 Принцип наиболее эффективного использования является главным, основополагающим принципом оценки рыночной стоимости как стоимости в обмене. Из определения следует, что в процессе анализа наиболее эффективного использования последовательно рассматриваются следующие критерии:
|
 Физическая осуществимость – возможность застройки свободного земельного участка или реконструкции существующих улучшений с использованием современных технологий строительства в приемлемые сроки и с приемлемым качеством.- Юридическая правомочность – возможность застройки свободного земельного участка или реконструкция существующих улучшений, не противоречащая нормам и правилам зонирования и частным юридическим ограничениям.
- Финансовая оправданность – проект застройки свободного земельного участка или реконструкции существующих улучшений, обеспечивающий положительную конечную отдачу от проекта, соизмеримую с отдачами по альтернативным инвестициям.
- Максимально экономически эффективное использование – то использование, которое соответствует максимальной отдаче среди всех рассмотренных финансово состоятельных вариантов.
В соответствии с этими критериями рекомендуются следующие последовательные этапы анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости:
- этап 1 – анализ наиболее эффективного использования земельного участка, как свободного от улучшений;
- этап 2 – анализ наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями.
В конце анализа наиболее эффективного использования улучшенного земельного участка формируется вывод о степени соответствия текущего использования земельного участка его наиболее эффективному использованию. От этого вывода зависит выбор подходов для оценки объекта недвижимости.
Если НЭИ застроенного участка совпадает с НЭИ свободного участка, то целесообразно использование всех подходов оценки стоимости: доходного (метод прямой капитализации или метод дисконтированных денежных потоков), затратного и сравнительного. Если НЭИ застроенного участка не совпадает с НЭИ свободного участка, то решение о выборе подходов оценки зависит от дальнейшей судьбы существующих строений. При сохранении существующих строений можно использовать затратный подход и методы прямой капитализации или дисконтированных денежных потоков в рамках доходного подхода. При необходимости перестройки существующих строений можно использовать затратный подход и метод дисконтированных денежных потоков в рамках доходного подхода. В случае необходимости сноса существующих строений задача оценки сводится к оценке стоимости земельного участка как свободного. В этом случае можно использовать сравнительный подход с учетом затрат на снос или метод дисконтированных денежных потоков в рамках доходного подхода.
С методологической точки зрения наиболее сложными являются варианты оценки стоимости объектов недвижимости с использованием затратного подхода, при которых НЭИ свободного участка не совпадает с НЭИ застроенного участка, предусматривающего сохранение или перестройку существующих строений. Практика показывает, что эта сложность связана с расчетом функциональных и внешних устареваний объекта недвижимости.
|
