Оценка для залога

Выдача кредитов является одним из главных направлений деятельности коммерческих банков. Для снижения своих рисков банки используют различные хеджирующие инструменты, такие как  залог, поручительства и гарантии.

При оценке залогов для целей кредитования возникает множество особенностей,  связанных с разнообразием видов имущества, передаваемого в залог. Необходимо определить, какие трудности могут возникнуть при продаже имущества, в случае невозврата кредита. Очень важна  четкая идентификация имущества, которое будет служить залогом.

Имущество, передаваемое банку под залог, должно быть ликвидным, т.е. проданным за достаточно короткий срок. Кредитным учреждениям часто необходимо провести оценку на условиях вынужденной продажи или ликвидации, они устанавливают свои собственные ограничения на время реализации залогов. Чтобы определить влияние ограничений на стоимость залога, необходимо обладать информацией о причинах этих ограничений или об обстоятельствах, в которых имущество может быть предложено на продажу. В таких случаях, как правило, требуется оценка на базе, отличной от рыночной стоимости. Чаще всего определяется ликвидационная или ипотечная  стоимость. При этом пользователей соответствующих оценок следует поставить в известность, что такая стоимость не является рыночной.

Объекты, используемые для кредитования, но при этом занимаемые собственниками, оцениваются, исходя из возможности продажи в случае невозврата кредита,  без обремененности текущим собственником. То есть их покупатель приобретает полномочия полного юридического контроля и владения.

Если имущество, предлагаемое в качестве залога, сдается в аренду стороне, связанной с заемщиком, то необходимо выяснить, может ли такая аренда создавать более благоприятный поток дохода, чем в случае его сдачи в аренду на условиях коммерческой сделки несвязанной с заемщиком третьей стороне. При этом кредитора следует поставить об этом в известность, и, возможно, при оценке имущества в качестве залога целесообразно не учитывать существование такой аренды.

Если объекты недвижимого и движимого имущества, подлежащего оценке,  объединены между собой, при определении различия между типами имущества необходимо проявить особую осмотрительность.

Бывают случаи, когда продавцы имущества, в том числе недвижимости, предлагают своим покупателям стимулы для совершения сделки. Это могут быть оплата расходов на переезд,  мебель или оборудование. Определяемая рыночная стоимость не должна учитывать повышение цены за счет стимулов к сделке.

При оценке специализированных объектов имущества для залоговых целей, как правило, будет применима оценка на основе наиболее эффективного альтернативного использования. Оценка должна учитывать возможные при таком использовании затраты и риски. Кредиторы могут считать специализированное имущество непригодным в качестве залога для целей кредитования.

Иногда требуется оценить специализированное имущество, если такое имущество продолжает оставаться частью бизнеса действующего предприятия. Кредитора следует поставить в известность, что результат такой оценки будет зависеть (или, наоборот, не зависеть) от продолжающейся прибыльности данного действующего предприятия. Если есть возможность, что имущество будет отторгнуто от предприятия, его стоимость потенциально может оказаться более низкой, и это обстоятельство должно быть доведено до сведения кредитора.

Если доходность имущества, сдаваемого в залог, сильно зависит от определенного арендатора или арендаторов (например, представителей одной отрасли (сектора) экономики), или от некоторого другого фактора, который может вызвать будущую нестабильность дохода, необходимо рассмотреть все возможные обстоятельства в отчете об оценке. В некоторых случаях   может оказаться целесообразным определение стоимости специализированного имущества, исходя из его альтернативного использования и предположения о его незанятости текущим собственником.

Некоторые категории имущества, которые лицензируются и специально обустраиваются только для определенного вида использования, в том числе гостиницы и другие связанные с торговлей  бизнесы, обычно оцениваются на основании их прибыльности без учета персонального гудвилла.  Кредитора следует осведомить о существенном различии между стоимостью объекта имущества, если бы он продолжал функционировать как действующий бизнес, и стоимостью нефункционирующего имущественного комплекса. То есть когда бизнес, осуществляемый на его основе, закрывается, товарно-материальные запасы вывозятся, а лицензии (и другие нематериальные активы, такие как сертификаты, соглашения о франшизах или разрешения) аннулируются, ставятся под сомнение, или существуют любые другие обстоятельства, которые могут влиять на потенциальную доходность активов или их стоимость.

Особые кредитные проблемы возникают в связи с оценкой истощимых активов, таких, например, как права на разработку месторождений полезных ископаемых (шахты, каменоломни, нефтяные скважины и проч.). Следует привлечь внимание кредитора к рискам, связанным с рассматриваемым типом истощимого актива, и плановой программе по его разработке и эксплуатации.

 
Главная Оценка Оценка недвижимости Оценка гостиниц
Качество Оценка бизнеса (предприятия) Недвижимость как объект оценки Оценка бизнеса гостиниц
Цены
Алгоритм работы
Анализ при оценке
бизнеса
Принципы оценки
недвижимости
Оценка недвижимости
гостиниц
Отчеты об оценке
Экспресс-оценка
Сравнительный подход к оценке
бизнеса
Сравнительный подход к оценке
недвижимости
Оценка нематериальных активов
гостиниц
Соответствие 
законодательству
Доходный подход к оценке
бизнеса
Доходный. подход к оценке
недвижимости
Оценка движимого имущества
гостиниц
Задачи оценки
Оценка аренды
Затратный подход к оценке
бизнеса
Затратный подход к оценке
недвижимости
Переоценка имущества
гостиниц

Оценка для 
реорганизации

Согласования при оценке
предприятия
Согласования при оценке
недвижимости
Оценка гостиниц для получения
кредита
Оценка для принятия
управленческих решений

Оценка финансовых
интересов
Оценка движимого
имущества
Оценка ресторанов
Виды стоимости
Оценка для залога
Оценка для слияний и поглощений
Оценка
земли
Сравнительный подход к оценке
движимого имущества
Объекты оценки
Стоимость
Оценка для страхования
Оценка для купли-продажи
Финансовая
модель
Затратный подход к оценке
движимого имущества
Рыночная стоимость
Справедливая стоимость

Доходный подход к оценке
движимого имущества

Глоссарий
Форум

Согласование при оценке
движимого имущества