|
В Федеральных стандартах оценки (ФСО №1) дается следующее определение подхода: «Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».
При наличии достаточной исходной информации подход, основанный на сравнении продаж, являетсянаиболее прямым и систематическим подходом к расчету стоимости.
Сравнительный подход базируется на принципе спроса и предложения, в соответствии с которым цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке.
Сравнительный подход при наличии достаточной исходной информации позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его стараются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно, чтобы получить достоверные точечные оценки. В таких случаях метод позволяет получить диапазон стоимостей, в котором может находиться искомая стоимость.
Сравнительный подход, помимо прямого назначения – оценки рыночной стоимости, может использоваться для оценки арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, коэффициентов заполняемости и других параметров, которые необходимы для оценки стоимости недвижимости с использованием других подходов.
Специфическими характеристиками объектов имущества и сделок, которые приводят к многообразию цен сделок или цен предложений к продаже, являются элементы сравнения.
Чтобы провести непосредственные сравнения между сопоставимым объектом и оцениваемым объектом, оценщик должен рассмотреть возможные корректировки, основанные на различиях в элементах сравнения.
Корректировки могут уменьшить различия между каждым сравниваемым сопоставимым объектом и оцениваемым объектом. Для анализа различий и расчета корректировок оценщики применяют количественные и/или качественные методы.
Различают десять основных элементов сравнения, по которым выполняется корректировка цен аналогов:
|
 передаваемые имущественные права;- условие финансирования;
- условия продажи;
- расходы, сделанные сразу же после покупки;
- рыночные условия;
- местоположение;
- физические характеристики (размер, качество строительных работ, состояние здания);
- экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арендаторов);
- вид использования (зонирование);
- компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.
Для определения стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом, как правило, используется следующая последовательность действий:
- Исследование рынка и сбор информации о сделках или предложениях к продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту.
- Проверка информации на надежность, точность и соответствие ее рыночным данным.
- Выбор типичных для рынка оцениваемого объекта единиц сравнения (например, цена за единицу площади, единицу объема, место в кинотеатре, номер в гостинице и т.д.).
- Сравнение сопоставимых объектов с оцениваемой недвижимостью по элементам сравнения с использованием единиц сравнения и внесение корректировок в цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта по каждому элементу сравнения.
- Сведение откорректированных значений цен сопоставимых объектов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости.
|
