Объекты оценки

 

К объектам оценки относятся  объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Объектами гражданских прав является то, на что направлены права и обязанности субъектов гражданских правоотношений. Согласно ст. 128 ГК РФ объекты гражданских правоотношений можно разделить на четыре группы:

1) имущество;

2) действия (работы и услуги);

3) результаты интеллектуальной (творческой) деятельности;

4) нематериальные блага.

 

Имущество

В связи с тем, что понятие "имущество" является собирательным, необходимо правильно определять его содержание применительно к конкретным правоотношениям. В основном, под термином "имущество" в гражданском праве подразумевают: вещь или совокупность вещей, находящихся во владении у собственника; объединение имеющих денежную оценку, как вещей, так и имущественных прав; имущественные права и обязательства наследодателя, которые переходят к наследникам. Также под имуществом в широком смысле понимается совокупность вещей, имущественных прав и обязанностей, в том числе и исключительных прав.

Вещи - это предметы материального внешнего мира, находящиеся в твердом, жидком, газообразном или ином физическом состоянии. С этой точки зрения электрическая и тепловая энергия рассматриваются ГК в качестве вещей (см. ст. 539 - 548). Главным назначением вещей является удовлетворение потребностей субъектов гражданских прав.

Международный комитет по стандартам оценки признает следующие четыре типа имущества: недвижимое имущество, движимое имущество, бизнес и финансовые интересы.

Имущество является юридическим понятием, которое охватывает все интересы, права и выгоды, связанные с собственностью. Имущество состоит из прав собственности, которые дают собственнику право на особые интересы или на интересы в том, что находится в собственности. Для того чтобы различать недвижимость как физический объект и собственность на него в юридическом смысле, собственность на недвижимость называют недвижимым имуществом. Сочетание прав, ассоциируемое с собственностью на недвижимое имущество, в некоторых государствах называют пучком прав. Понятие «пучка прав» уподобляет собственность на имущество [property ownership] пучку прутиков, каждый из которых представляет собой отличное от других отдельное право собственника имущества [right of property owner], например право пользования, продажи, сдачи в аренду, дарения или выбора осуществления всех или никакого из этих прав.

В российском гражданском праве традиционным является представление о субъективном праве собственности как о совокупности, «триаде» трех правомочий: владения, пользования, распоряжения.

  • право владения: возможность удержания вещи в собственном владении (обладания вещью);
  • право распоряжения: возможность изменять, отчуждать, обременять вещь залогом и т. д.;
  • право пользования: возможность извлечения из вещи доходов и иных полезных свойств.

Недвижимость

Недвижимость включает в себя физический участок земли и прочно связанные с ним предметы, созданные человеком. Это физическая, осязаемая "вещь", которую можно увидеть и потрогать, вместе со всеми добавлениями на земле, а также над или под ней. В каждой стране местным законодательством устанавливается основной признак, позволяющий проводить различие между недвижимостью и движимостью, определение которой приводится ниже. Хотя известно, что эти юридические понятия признаны не во всех странах, в МСО они употребляются для того, чтобы четко определить другие важные термины и понятия.

В соответствие со ст. 130 ГК РФ, к недвижимости относятся: земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Недвижимое имущество включает в себя все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. Интерес или интересы в недвижимом имуществе обычно представлены некоторым свидетельством о праве собственности (например, титульным документом) отдельно от самой физической недвижимости. Поэтому недвижимое имущество не является физическим понятием.

Бизнес

Особым видом недвижимости является предприятие. Согласно  ГК Статья 132 "Предприятие": 1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно МСО бизнес представляет собой любую коммерческую, промышленную или инвестиционную организацию, или организацию сферы услуг, занимающуюся экономической деятельностью. Обычно «бизнесы» — это организации, ставящие своей целью извлечение прибыли и работающие для того, чтобы обеспечивать потребителей продуктами или услугами.

Активы

В терминологии бухгалтерского учета активы представляют собой ресурсы, которые в результате прошлых событий находятся под управлением организации и от которых в будущем ожидается поток экономических выгод для организации. Сама по себе собственность на актив неосязаема. Однако находящийся в собственности актив может быть как осязаемым (материальным), так и неосязаемым (нематериальным).

Будущие экономические выгоды, воплощенные в некотором активе, могут поступать организации различными путями, например, актив может:

а) быть использован обособлено или в комбинации с другими активами для производства реализуемых организацией товаров и услуг;

б) быть обменен на другие активы;

в) использоваться для погашения обязательства; или

г) быть распределен между собственниками организации (МСФО, Принципы, п. 55).

Актив признается в балансе, когда существует вероятность получения организацией будущих экономических выгод, и когда актив может быть надежно измерен либо по затратам, либо по стоимости (МСФО, Принципы, п. 89).

Финансовые интересы

Финансовые интересы в имуществе проистекают как из правового разделения интересов собственности на бизнес или на недвижимое имущество (например, партнерства, объединения в синдикаты, корпорации, соаренды, совместные предприятия), так и из передачи по контракту опционного права покупки или продажи имущества (например, недвижимого имущества, акций или других финансовых инструментов) по установленной цене в пределах определенного периода, или проистекают из создания инвестиционных инструментов, обеспечиваемых пулами активов, относящихся к недвижимости.

Финансовые интересы представляют собой нематериальные активы и могут включать:

  • права, неотъемлемые от права собственности на бизнес или имущество, т.е. права пользования, занятия, продажи, сдачи в аренду или управления;
  • неотъемлемые права в рамках контракта, предоставляющего опцион на покупку или договора аренды, содержащего опцион на покупку, т.е. право исполнения или неисполнения;
  • права, неотъемлемые от права собственности на выпуск ценных бумаг (т.е. права сохранения их у себя или передачи их другим лицам).

Движимое имущество

Движимое имущество включает в себя интересы в осязаемых и неосязаемых объектах, не являющихся недвижимостью. Предметы осязаемого движимого имущества не прикреплены к недвижимости постоянно и обычно характеризуются возможностью их перемещения.  Эти объекты могут быть материальными, такими как личные движимые вещи, или нематериальными, такими как долг или патент. Материальное движимое имущество представляет собой интересы в объектах, которые не присоединены или не прикреплены к недвижимости постоянно и вообще характеризуются возможностью перемещения. В некоторых странах объекты движимого имущества юридически признаются как движимость ("персоналти") в отличие от "риэлти". К числу примеров движимого имущества относятся интересы:  в идентифицируемых, переносных и осязаемых вещах, которые люди считают личными, например мебель, коллекционируемые вещи и приспособления. Собственность на текущие активы бизнеса, товарные запасы и материалы также считается движимым имуществом.

Интеллектуальная собственность

Особым объектом права является интеллектуальная собственность гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, индивидуализации продукции, выполняемых работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания). Эти права на результаты творческой деятельности человека и средств индивидуализации регулируются специальным законодательством. Объекты интеллектуальной собственности могут использоваться третьими лицами только с согласия правообладателя. К объектам интеллектуальной собственности относятся результаты духовного творчества людей и поэтому они непосредственно не связаны с правом собственности на материальный объект, в котором выражены.

Результаты интеллектуальной деятельности, как и приравненные к ним в правовом режиме средства индивидуализации товаров и их изготовителей, относятся к категории нематериальных объектов. Духовная природа таких объектов обусловливает основные особенности правового регулирования отношений, связанных с использованием и защитой исключительных прав. К этим отношениям неприменимы нормы о праве собственности, относящиеся к вещным правам.

Частным случаем интеллектуальной собственности является промышленная собственность. К ней относится изобретения, полезные модели, промышленные образцы, фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания. Имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на промышленной собственности, регулируются патентным законом России от 23 сентября 1992 года и Законом «О товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях мест происхождения товаров» от 23 сентября 1992 года. Результаты интеллектуальной деятельности, как блага нематериальные, могут рассматриваться в качестве определённого вида информационных ресурсов.

Таким образом, информацию можно назвать новым объектом гражданского права (ст. 139 ГК РФ). В широком смысле под информацией понимается совокупность определенных сведений и данных об окружающем мире. Однако гражданско-правовому регулированию подлежит не всякая инфор­мация, а лишь та, которая обладает действительной или потенциаль­ной коммерческой ценностью в силу неизвестности ее третьим лицам и отсутствия свободного доступа к ней на законных основаниях и владелец которой принимает меры к сохранению ее конфиденциаль­ности. Таким образом, Гражданский кодекс предусматривает защиту заинтересованных лиц от разглашения принадлежащей им информа­ции без соответствующего разрешения.

Гражданское право охраняет информацию, представляющую собой служебную или коммерческую тайну, поэтому разглашение ее против воли предпринимателя влечет за собой для лиц, допустивших ее разглашение, а также незаконными методами получивших ее, обязанность возместить причиненные этим убытки.

В современном мире информация выступает в качестве особого объекта договорных отношений, связанных с её сбором, хранением, поиском, переработкой, распространением и использованием в различных сферах человеческой деятельности. При этом особое значение имеет машинная информация, циркулирующая в вычислительной среде, зафиксированная на физическом носителе в форме, доступной восприятию ЭВМ, или передающаяся по телекоммуникационным каналам. Как объект гражданских прав информация должна обладать следующими признаками: информация является идеальным компонентом бытия, т.е. благом нематериальным; информация - благо не потребляемое, которое подвергается лишь моральному, но не физическому старению; информация обладает возможностью неограниченного тиражирования, распространения и преобразования форм её фиксации. Законом не закрепляется за ней какой либо монополии на обладание и использование информации, за исключением той, которая является одновременно объектом интеллектуальной собственности или подпадает под понятие служебной или коммерческой тайны.

Наряду с результатами творческой деятельности объектами гражданских правоотношений выступают результаты иных действий. Так, предметом договора подряда является результат работы подрядчика, который он должен передать заказчику. В подряде и иных договорах подрядного типа результат приобретает вещную форму, т.е. материализуется в созданных, отремонтированных, переработанных вещах. Эти результаты могут быть отделены от самих действий, вследствие чего они рассматриваются в качестве самостоятельных объектов гражданских правоотношений.

Полезный результат действий может выражаться не только в их вещественных результатах, но и заключаться в них самих. Действия, результаты которых неотделимы от самой деятельности и потребляются в процессе этой деятельности, именуются услугами. Услуги - самостоятельный объект гражданских правоотношений. Широкое распространение получили посреднические, информационные, юридические, медицинские, образовательные, социально-культурные и иные услуги.

Согласно МСО нематериальные активы это активы, которые проявляют себя своими экономическими свойствами, но не обладают физической субстанцией; они дают права и привилегии их собственнику и обычно приносят ему доходы. Нематериальные активы можно разделить на категории, возникающие в силу прав; взаимоотношений; сгруппированных неосязаемостей; интеллектуальной собственности.

Ценные бумаги

Также одним из объектов гражданского права являются ценные бумаги. "Ценной бумагой является документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении. С передачей ценной бумаги переходят все удостоверяемые ею права в совокупности". Таким образом, ценная бумага - строго формальный документ. Отсутствие обязательных реквизитов, предусмотренных для данного вида ценной бумаги, или несоответствие ценной бумаги установленной для неё форме влечет её ничтожность. Например, если вексель составлен с нарушением формы (чаще всего неправильно указывается дата оплаты векселя), то такой документ не может рассматриваться как вексель. Отличительная особенность всех видов ценных бумаг - необходимость их предъявления для осуществления прав, удостоверенных ценными бумагами. В этом отличие прав субъектов гражданско-правовой сделки, осуществление которой не требует, по общему правилу, предъявления документа, подтверждающего заключение данной сделки.

Особенность всех видов ценных бумаг - возможность их широкого обращения, что достигается за счёт упрощенного порядка передачи прав по ценной бумаге. Права, удостоверенные ценной бумагой на предъявителя, передаются путём вручения ценной бумаги новому владельцу. Предъявительские ценные бумаги обладают наибольшей оборотоспособностью. Более сложный порядок передачи именных ценных бумаг, которые можно переуступить только в обычном гражданско-правовом порядке, установленном для уступки требования, т.е. путем заключения сделки между новым и предыдущим владельцами ценной бумаги.

К ценным бумагам относятся: государственная облигация, облигация, вексель, чек, депозитный и сберегательный сертификаты, банковская сберегательная книжка на предъявителя, коносамент, акция, приватизационные ценные бумаги и другие документы, которые законами о ценных бумагах или в установленном ими порядке отнесены к числу ценных бумаг.

Облигация является видом ценной бумаги, удостоверяет внесение её владельцем денежных средств на сумму, указанную в облигации. Владелец облигации наделяется правом в установленный срок получить номинальную стоимость облигации и фиксированного процента, если иное не предусмотрено условиями выпуска.

Вексель удостоверяет ничем не обусловленное обязательство векселедателя либо иного указанного лица в качестве плательщика выплатить векселедержателю по наступлении предусмотренного срока обусловленную сумму.

Один из видов ценной бумаги - чек, служащий важнейшим платежным средством В нём выражена односторонняя обязанность чекодателя оплатить чек, если плательщик отказался от оплаты. При расчете чеками владелец счёта - чекодатель даёт безусловное письменное распоряжение банку, который выдал расчетные чеки, выплатить конкретную денежную сумму чекодержателю или по его приказу. Обязанность плательщика оплатить чек вытекает из договора банковского счёта, заключённого чекодателем с банком-ппателыциком. Бланки чеков подлежат строгой отчётности.

К ценным бумагам относятся также депозитный и сберегательный сертификаты. Депозитный сертификат удостоверяет, что юридическое лицо сдало на хранение банку денежные средства. Банковский сертификат подтверждает размещение сберегательных вкладов граждан. Депозитный и сберегательный сертификаты представляют собой письменное свидетельство банка о депонировании денежных средств и о праве вкладчика на получение по истечении установленного срока суммы депозита по нему.

Акция - ценная бумага, подтверждающая право акционера участвовать в управлении обществом, распределении прибыли общества, получении доли имущества общества, пропорционально его вкладу в уставный капитал в случае ликвидации акционерного общества.

Работа и услуги

Наряду с вещами, ГК относит к объектам гражданских прав выполнение работ и оказание услуг. Под работами понимаются действия, направленные на достижение материального результата, который может состоять в создании вещи, ее переработке, обработке или ином качественном изменении, например ремонте. Причем результат работы заранее известен и определяется лицом, заказавшим их выполнение, а вот способ, по общему правилу, определяется исполнителем.

Услуга, в отличие от работы, представляет собой действия или деятельность, осуществляемые по заказу, которые не имеют материального результата (например, деятельность хранителя, комиссионера, перевозчика и т.п.). Следует иметь в виду, что некоторые услуги могут иметь материальный результат, но этот результат неотделим от самого действия или деятельности.

Вещи, изъятые из оборота.

Полностью изъяты из оборота вещи, отчуждение которых не допускается. Этот ограниченный круг вещей прямо указан в законе. К ним относятся некоторые виды вооружений, ядерная энергия и др. Их нельзя не только передавать в собственность других лиц, но вещи, изъятые из оборота, вообще не могут быть предметом гражданско-правовых сделок. Распоряжение этими вещами осуществляется на основании административно-правовых актов. Так "недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство, и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и другие ресурсы являются государственной собственностью. Участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, вклада, залога". Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральным законом.

Вещи, ограниченные в обороте.

Вещи, ограниченные в обороте, могут принадлежать либо определённым участникам оборота, либо приобретение и отчуждение их допускается на основе специальных решений. Круг этих вещей чётко определён в законе. К ним относятся наркотические вещества, оружие, специальное оборудование, которые по причине общественного порядка и безопасности граждан, не должны находиться в свободном обращении. Списки объектов, которые подлежат лицензированию и сертификации, публикуются в печати.

Нематериальные блага

Особую группу объектов гражданских прав образуют нематериальные блага, под которыми понимают не имеющие экономического содержания и неотделимые от личности их носителей блага и свободы, признанные и охраняемые действующим законодательством. Статья 150 ГК относит к ним следующие:

  • жизнь и здоровье;
  • достоинство личности;
  • честь и доброе имя;
  • деловая репутация;
  • неприкосновенность частной жизни;
  • личная и семейная тайна;

иные личные неимущественные права и другие нематериальные блага, принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона, неотчуждаемы и непередаваемы иным способом. В частности нельзя продать отдельные органы или части человеческой личности, уступить свою фамилию, авторство и т.п.

 
Главная Оценка Оценка недвижимости Оценка гостиниц
Качество Оценка бизнеса (предприятия) Недвижимость как объект оценки Оценка бизнеса гостиниц
Цены
Алгоритм работы
Анализ при оценке
бизнеса
Принципы оценки
недвижимости
Оценка недвижимости
гостиниц
Отчеты об оценке
Экспресс-оценка
Сравнительный подход к оценке
бизнеса
Сравнительный подход к оценке
недвижимости
Оценка нематериальных активов
гостиниц
Соответствие 
законодательству
Доходный подход к оценке
бизнеса
Доходный. подход к оценке
недвижимости
Оценка движимого имущества
гостиниц
Задачи оценки
Оценка аренды
Затратный подход к оценке
бизнеса
Затратный подход к оценке
недвижимости
Переоценка имущества
гостиниц

Оценка для 
реорганизации

Согласования при оценке
предприятия
Согласования при оценке
недвижимости
Оценка гостиниц для получения
кредита
Оценка для принятия
управленческих решений

Оценка финансовых
интересов
Оценка движимого
имущества
Оценка ресторанов
Виды стоимости
Оценка для залога
Оценка для слияний и поглощений
Оценка
земли
Сравнительный подход к оценке
движимого имущества
Объекты оценки
Стоимость
Оценка для страхования
Оценка для купли-продажи
Финансовая
модель
Затратный подход к оценке
движимого имущества
Рыночная стоимость
Справедливая стоимость

Доходный подход к оценке
движимого имущества

Глоссарий
Форум

Согласование при оценке
движимого имущества