Ставка дисконтирования при оценке гостиниц

Ставка дисконтирования определяется той мерой риска, которая присуща оцениваемой гостинице. Фактические доходы от использования оцениваемой гостиницей, полученные в течение определенного промежутка времени, могут отличаться от ожидаемых, и именно это различие между ожидаемыми и фактическими доходами является источником риска. Разброс фактических доходов относительно ожидаемых характеризуется дисперсией (или стандартным отклонением) распределения. Чем выше отклонение фактических доходов от ожидаемых, тем выше дисперсия. В общем, чем больше изменений и шире шкала колебаний возможных величин дохода, тем выше риск. Существует несколько моделей измерения риска. Следует заметить, что ожидаемые доходы и дисперсия, используемые на практике, почти всегда оцениваются на основе прошлых, а не будущих доходов. Предположение, лежащее в основе использования дисперсии прошлых периодов, заключается в том, что распределение доходов, полученных в прошлом, является хорошим показателем будущего распределения доходов. При нарушении данного предположения, например в том случае, когда характеристики активов значительно меняются со временем, исторические оценки не могут служить хорошей мерой риска.

Модель средневзвешенной стоимости капитала WACC (Weighted Average Cost of Capital Concept).

Данная модель является моделью риска и доходности, имеющая самое большое распространение и долгую историю использования и все еще остающейся стандартом в большинстве аналитических приложений.

Средневзвешенная стоимость капитала учитывает в себе все риски, связанные с финансированием деятельности гостиницы, как из собственных источников финансирования, так и за счет заемных средств. Стоимость финансирования деятельности гостиницы за счет собственного капитала (стоимость собственного капитала) отражает все риски, присущие инвестициям в виде долевого или акционерного капитала, в то время как стоимость финансирования за счет заемных средств выражается в процентной ставке, по которой гостиничному предприятию предоставляют кредитные ресурсы.

Средневзвешенная стоимость капитала рассчитывается по формуле:

WACC = (1 – t) *Dd *Wd + De *We, где

WACC – средневзвешенная стоимость капитала;

t – эффективная ставка налога на прибыль;

Dd – стоимость привлечения заемных средств (проценты по займам);

Wd – доля заемных средств;

De – стоимость собственного капитала.

We – доля собственных средств;

При расчете средневзвешенной стоимости капитала доли заемных и собственных средств в структуре капитала рассчитываются в соответствии с информацией по оцениваемой гостинице.

Стоимость собственного капитала

Издержки собственного капитала (cost of equity) рассчитываются на основе модели формирования цен капитальных активов (Capital Asset Pricing Model или CAPM). В соответствии с моделью CAPM требуемая норма прибыли на вложенный капитал рассчитывается путем анализа следующих компонентов:

  • безрисковая ставка (risk free rate),
  • бета (beta),
  • рыночная премия за риск (market risk premium) и другие дополнительные надбавки за риск, связанный, например, с небольшим размером компании (small stock), страновым риском (country risk) и специфичным риском оцениваемой компании (company specific risk premium).

Алгоритм расчета по методу CAPM может быль представлен следующим образом:

Re = Rf + b(Rm-Rf) + Risk A + Risk B, где

Re - требуемая норма прибыли (required return on equity)

Rf - безрисковая ставка (risk free rate). В качестве безрисковой ставки, используется доходность долгосрочных государственных ценных бумаг. Безрисковый актив определяется как актив, относительно которого инвестору с абсолютной определенностью известна ожидаемая доходность для временного горизонта анализа.

b - бета (beta)

Rm-Rf - рыночная премия за риск (market risk premium)

Risk A   - риск, связанный с небольшим размером компании (small stock risk)

Risk B   - специфический риск, связанный с оцениваемой компанией (company specific risk)

Фактор Бета

Фактор бета – измеритель рыночного риска. В сущности, рыночный риск выражается в изменчивости курса ценных бумаг либо оцениваемой компании, либо отрасли в целом: чем больше подвержен курс ценной бумаги колебаниям, тем выше рыночный риск.  Коэффициент определяется как ковариация актива, поделенная на дисперсию рыночных показателей в целом.

Рыночная премия за риск акционерного капитала (Rm – Rf)

Премия за риск акционерного капитала (equity risk premium) отражает расхождение в доходности, представленное превышением доходности корпоративных акций над доходностью по государственным казначейским обязательствам. Данный  риск, связан с инвестированием в акционерный капитал. Величина премии определяется на основании данных исторических премий на фондовом рынке за длительный период.

Премия за размер компании

Результаты многочисленных исследований свидетельствуют о том, что у более мелких компаний норма прибыли выше, чем у более крупных компаний. Результаты исследований в этой области публикуются компанией Мorningstar (Ibbotson).

Премия за специфический риск компании

Премия за специфический риск оцениваемой компании отражает дополнительные риски, связанные с инвестированием в оцениваемую компанию, которые не были учтены в коэффициенте бета.

Основными факторами, оказывающими влияние на специфический риск оцениваемой компании, являются:

  • зависимость от ключевых сотрудников;
  • корпоративное управление;
  • зависимость от ключевых потребителей продукции;
  • наличие конкуренции на рынке;
  • зависимость от состояния основных средств;
  • перспективы развития бизнеса;
  • финансовое состояние компании.
 
Главная Оценка Оценка недвижимости Оценка гостиниц
Качество Оценка бизнеса (предприятия) Недвижимость как объект оценки Оценка бизнеса гостиниц
Цены
Алгоритм работы
Анализ при оценке
бизнеса
Принципы оценки
недвижимости
Оценка недвижимости
гостиниц
Отчеты об оценке
Экспресс-оценка
Сравнительный подход к оценке
бизнеса
Сравнительный подход к оценке
недвижимости
Оценка нематериальных активов
гостиниц
Соответствие 
законодательству
Доходный подход к оценке
бизнеса
Доходный. подход к оценке
недвижимости
Оценка движимого имущества
гостиниц
Задачи оценки
Оценка аренды
Затратный подход к оценке
бизнеса
Затратный подход к оценке
недвижимости
Переоценка имущества
гостиниц

Оценка для 
реорганизации

Согласования при оценке
предприятия
Согласования при оценке
недвижимости
Оценка гостиниц для получения
кредита
Оценка для принятия
управленческих решений

Оценка финансовых
интересов
Оценка движимого
имущества
Оценка ресторанов
Виды стоимости
Оценка для залога
Оценка для слияний и поглощений
Оценка
земли
Сравнительный подход к оценке
движимого имущества
Объекты оценки
Стоимость
Оценка для страхования
Оценка для купли-продажи
Финансовая
модель
Затратный подход к оценке
движимого имущества
Рыночная стоимость
Справедливая стоимость

Доходный подход к оценке
движимого имущества

Глоссарий
Форум

Согласование при оценке
движимого имущества